Lektoren-Vereinigung Korea: Wohnen in Korea: Wohnungssuche und Umzug

Marcus Stein

Wohnen in Korea: Wohnungssuche und Umzug

Die Wohnungssuche in Korea ist kein ganz einfaches Unterfangen, insbesondere für Neuankömmlinge: Der Wohnungsmarkt funktioniert deutlich anders als in Deutschland, Üblichkeiten und rechtliche Rahmenbedingungen unterscheiden sich ebenfalls in vielen wichtigen Punkten. Das beginnt mit dem Zuschnitt der Wohnungen und setzt sich fort über die üblichen Formen der Mietzahlung, des Vorgehens bei der Suche selbst, beim Abschluss des Mietvertrages und schließlich auch beim Ein- und Auszug. Für all das sollte man sich unbedingt der Unterstützung eines oder mehrerer koreanischer Freunde versichern!

1. Wohnungstypen

a) Das traditionelle koreanische Wohnhaus

Abb. 1: einfaches traditionelles Stadtwohnhaus (hanok)

Traditionelle koreanische Wohnhäuser (한옥, hanok) waren einstöckige, meist mit Ziegeldach versehene, häufig mehrflügelige, oft rechteckig um einen mehr oder weniger großen Innenhof (마당, madang), meist auf kurzen Pfählen leicht erhöht angelegte Bauten, wobei die Frontseite des Hofes durch eine Mauer nach außen hin abgeschlossen war. Durch das in die Mauer eingelassene, überdachte Tor (대문, daemun) gelangte man auf den Hof und von da aus in einen offenen Hauptraum (마루, maru, eine Art Wohndiele), der von allen Bewohnern gemeinsam als gewissermaßen halböffentlicher Lebensraum benutzt wurde. Die anderen Zimmer (방, bang) waren prinzipiell Schlafräume, die zumindest nach Geschlechtern getrennt benutzt wurden und in denen man auch zu essen pflegte. Diese Räume waren - anders als die Wohndiele - beheizbar über das für Korea typische traditionelle Fußbodenheizungssystem (온돌, ondol) und wurden ebenso wie das maru niemals mit Schuhen betreten. Weiterhin gab es Wirtschaftsräume: Küche (주방, jubang oder 부엌, bueok) und Bad/Toilette (화장실, hwajangshil), die als Nassräume konzipiert und unbeheizt waren und die man entweder mit Straßenschuhen oder mit speziellen Latschen betrat. Die Böden in den Wohnräumen wurden peinlich sauber gehalten, da man sozusagen am Boden lebte, keinerlei Sitz- und Liegemöbel (Stühle, Betten etc.) verwendete und auch zum Arbeiten, Lernen und Essen nur meist leichte, bewegliche, niedrige Tische benutzte und auf ausrollbaren Matratzendecken schlief, wodurch die Nutzung der Räume sehr flexibel war und schnell Platz geschaffen werden konnte. Dementsprechend waren alle Räume - bis auf die im Wirtschaftsbereich - grundsätzlich Mehrzweckräume. Man wird zwar heutzutage als Ausländer nur im Ausnahmefall in den u. U. zweifelhaften Genuss kommen, in solch einem hanok zu wohnen, doch haben sich viele Elemente dieser traditionellen Anlage unter bestimmten Transformationen bis in die modernsten Appartementwohnungen erhalten, deren Aufteilung und Nutzung aus deutscher Sicht nicht gerade immer praktisch, angenehm oder sinnvoll erscheint.

b) Moderne Haus- und Wohnungstypen

Appartementwohnungen in Wohnhochhäusern:

Abb. 2: Appartementhaussiedlung mit bewachter Einfahrt. Heutzutage sind Appartementhäuser fast durchweg 20 - 30-stöckig - die abgebildete Anlage ist ein Ausnahmefall.

Wohnungen in Appartementaussiedlungen stehen bei Koreanern auf der Hitliste ganz oben: Während Deutsche und andere Europäer den riesigen Wohntürmen (heute meist 20- 30-stöckige Wohnhochhaussiedlungen) wohl immer noch eher abhold sind, ist es eines der wichtigsten Lebensziele der meisten Koreaner, eines Tages solch eine Wohnung käuflich zu erwerben. Dafür wird je nach finanzieller Situierung der Betreffenden oft ein halbes oder auch fast das ganze Leben lang eisern gespart. Allerdings aus guten Gründen: Der Erwerb oder gar Bau eines Einfamilienhauses (단독주택, dandok-jutaek), das zwar prestigemäßig noch höher rangiert, ist aufgrund der (bedingt durch Landknappheit) hohen Immobilienpreise für viele eine absolut unerfüllbare Utopie. Kleinere Mehrfamilienhäuser dagegen sind überwiegend schlecht und leicht gebaut und weisen meist schon wenige Jahre nach ihrer Errichtung erhebliche Mängel auf, die das Wohnen nicht gerade zu einer Freude machen: chronisch verstopfte, weil zu enge oder fast eben abgehende Abflussrohre, zu geringer Wasserdruck, zu klein ausgelegte Heizungsanlagen, undichte Fenster, feuchte Wände und anderes mehr sind alltägliche Probleme in solchen Wohnungen. Die Wohnhochhäuser sind in Bau und Verarbeitung dagegen in aller Regel zuverlässiger, die Innenausstattung (Installationen, Fenster und Türen etc.) von höherer Qualität, die Wohnungen verfügen je nach Baualter über Antennen- Kabel-TV- und (Breitband-) Internetanschlüsse, darüber hinaus gibt es in jeder Hochhaussiedlung Parkplätze bzw. Garagen, Portiers und evtl. weitere Gemeinschaftseinrichtungen, außerdem ist die Müllentsorgung sauberer geregelt als in Kleinbauten, wo man den Müll meist in einem speziellen Müllbeutel (in dessen Preis die Entsorgungsgebühr enthalten ist) vor die Hoftür stellt, wo er dann mehr oder regelmäßig von der Müllabfuhr abgeholt wird und bis dahin - zumindest im Sommer - unangenehm vor sich hin stinkt und häufig auch von streunenden Katzen auseinandergewühlt, teils vertilgt und teils über die Straße verteilt wird.

Die typische Appartementwohnung ist relativ stereotyp gestaltet. Aus deutscher Perspektive gewöhnungsbedürftig ist dabei, dass man in koreanischen Wohnungen sprichwörtlich "mit der Tür ins Haus" fällt: Ein Eingangsflur fehlt meist, man tritt - nicht ohne sich unbedingt sofort die Schuhe auszuziehen - durch die Wohnungstür fast übergangslos direkt in die "gute Stube", also in einen Raum, der das vertritt, was bei uns je nach Wohnung entweder als Wohnküche, Wohnzimmer oder Esszimmer zu bezeichnen wäre: das so genannte geoshil (거실). Dies ist je nach Größe und Standard der Wohnung entweder einfach ein Raum mit Küchenzeile und ein bisschen Platz zum Sitzen oder aber ein gegliederter Großraum mit mehr oder weniger deutlich getrennten Bereichen für Küche, Essbereich und Wohnbereich, wobei viele Koreaner diese heutzutage vorzugsweise mit Mobiliar im westlichen Stil ausstatten, sofern der Platz dafür vorhanden ist. Viele Familien verwenden aber auch heute noch die traditionellen Flachtische und Sitzkissen fürs Sitzen auf dem Boden. ähnlich wie im traditionellen maru, spielt sich das Gemeinschaftsleben im Grunde ausschließlich in diesem Bereich ab.

Um das geoshil herum gruppieren sich je nach Wohnungsgröße zwei oder mehr "Stuben" (방, bang), also Schlaf-, Ruhe- und/oder Arbeitszimmer von denen jedes je einem oder mehreren Familienmitgliedern vorbehalten ist, die also im Wesentlichen nicht gemeinsam von allen benutzt werden. Sie sind dementsprechend in aller Regel nicht sehr weiträumig. Außerdem gelangt man vom geoshil auch ins Bad mit Toilette, das auch heute noch meist unbeheizbar (!) ist, mit der in modernen Wohnungen immer noch durchgängig verwendeten Fußbodenheizung. Außerdem ist es immer noch als Nassraum angelegt, das heißt man darf darin nach Herzenslust mit Wasser herumspritzen (oft geht es auch kaum anders) und man betritt das Bad auch grundsätzlich mit dafür bereitstehenden Plastiksandalen.

Fast alle modernen Wohnungen verfügen darüber hinaus über eine so genannte "Veranda" (auch auf Koreanisch so!), die aber in der Regel alles andere ist, als was wir unter einer solchen verstehen würden: Sie bildet häufig eine komplette Seite des geoshil, ist von diesem durch gläserne Schiebetüren getrennt und nach außen hin durch Schiebefenster oder Schiebetüren geschlossen. So weit wäre für unsere Begriffe alles in Ordnung. Woran sich koreanische und deutsche Geister dann aber wohl doch scheiden ist die Nutzung: Die Veranda dient nämlich im Wesentlichen als Ersatz für das madang, den traditionellen Hof (und evtl. kleine ihm angegliederte Nutzräume), also als Abstellraum und/oder als Waschküche. Das heißt, dass das Tageslicht, das ansonsten sehr schön ins geoshil einfallen würde, teils oder ganz abgehalten wird und das auch der Blick auf die auf der Veranda versammelten Utensilien oder abgestellten Gegenstände nicht unbedingt einen großen Genuss darstellt. Auch von außen betrachtet bietet eine solche Veranda häufig nicht gerade einen Anblick, der unseren Vorstellungen von Ästhetik entgegenkommt. Dass aber auch Koreaner die Einrichtung eine so genutzten Veranda nicht unbedingt als höchsten Ausdruck von Schönheitsempfinden, sondern eher als einen dem chronischen Platzmangel geschuldeten Notbehelf betrachten, lässt sich daran sehen, dass etwas komfortabler angelegte Wohnungen gleich über zwei Veranden verfügen, nämlich neben der weniger ansprechenden, praktischen Variante noch über eine schönere, nicht vollzustellende oder mit Waschmaschine und Wäscheständer zu zierende.

Grundsätzlich werden Appartements in Wohnhochhäusern als Eigentumswohnungen angeboten, viele Eigentümer vermieten jedoch von ihnen nicht genutzte Wohnungen weiter.

Abb. 3 und 4: Die koreanische "Veranda" ist Rumpelkammer, Abstellraum, Waschküche oder auch beides gleichzeitig.

Appartementwohnungen in gehobenen Mehrfamilienhäusern (빌라, "Villa"):

Eine Alternative zum Wohnen im Wohnhochhaus bieten die Wohnungen in den oft als "Villa" bezeichneten Mehrfamilienhäusern gehobenen Standards.

Abb 5 und 6: Die koreanische "Villa" ist ein Mehrfamilienhaus von gehobenem Standard, sichtbar auch daran, dass hier die klassische "Veranda" eher nach europäischen Vorstellungen genutzt wird und häufig sogar mit einem vorgelagerten Balkon versehen ist.

Der bauliche Qualitätsstandard rangiert bei diesen Wohnungen zwischen akzeptabel (bei meist älteren Bauten) bis luxuriös (besonders bei neuesten Bauten). In der Regel sind die Häuser mit Garagen ausgestattet, verfügen aber selten über irgendwelche anderen Gemeinschaftseinrichtungen und auch nicht über einen Wachdienst.

Wohnungen in einfachen Mehrfamilienhäusern (다세대주택, dasedae-jutaek):

Definierendes Merkmal dieser Häuser ist, dass hier möglichst viele Leute auf möglichst wenig Raum untergebracht werden. Daher ist oft auch jede einzelne Wohnung im Haus nur über einen separaten Außeneingang (über Außentreppen) erreichbar. Solche Häuser sind fast immer dreistöckig, das Dach (옥상, oksang), dient als Dachterrasse, die ähnlich wie die "Veranda" aber meist eher praktischen Nutzungen dient. Sehr häufig befindet sich auf dem Dach auch eine kleine, einräumige Dachwohnung (옥탑, oktab), deren Bewohnern dann in aller Regel die Nutzung der Dachterrasse vorbehalten ist.

Abb. 7 und 8: Bei einfachen Mehrfamilienhäusern (dasedae jutaek) werden die Wohnungen meist über eigene Außentreppen und -türen erschlossen. Auf dem Dach befindet sich häufig eine kleine Ein-Raum-Wohnung, das unterste Geschoss liegt fast immer im Souterrain (jiha cheung) und ist entsprechend dunkel.

Dasedae-jutaek gelten als qualitativ geringwertiger, sie sind insgesamt billiger gebaut, daher auch die Außentreppen, durch die umbauter Raum gespart wird. Dennoch können sie je nach Alter und Pflege ein durchaus angenehmes Wohnen erlauben. Allerdings sind besonders die unteren Geschosse oft recht dunkel, weil aufgrund der engen Bebauung kaum Licht durch die Fenster fällt. Besonders im Sommer, wenn sich alles Leben bei geöffneten Fenstern abspielt, kann auch die Lärmbelästigung z. B. durch ununterbrochen laufende Fernsehgeräte der Nachbarn recht unangenehm werden. Man sollte bei der Besichtigung auch unbedingt folgende Dinge prüfen: Fließt aus allen Leitungen hinreichend kräftig Wasser? Fließt - soweit man das sehen kann - das Wasser problemlos ab? Schließen die Fenster dicht? Gibt es an den Wänden Spuren von Feuchtigkeit oder gar Schimmel? (Schwer zu prüfen, wenn die Wohnung neu tapeziert ist - in diesem Fall sollten schon kleinere braune Wasserränder, besonders um Fenster und Türen Anlass zu Bedenken geben!). Gibt es genug Steckdosen, funktionieren die auch?

Fragen sollte man auch, ob die Wohnung im Winter ausreichend warm wird. Man erhält darauf zwar nicht unbedingt eine zutreffende Antwort, kann aber im Fall, dass dem dann nicht so ist - wie sich leider zu spät herausstellen wird - in Berufung auf die gegebene Zusicherung einen gewissen moralischen Druck ausüben, der für irgendwelche Streitfälle in die Waagschale geworfen werden kann.

Kleines Problem bei diesem Wohnungstyp: Briefkästen gibt es in der Regel nur einen für alle - und zwar außerhalb des Hauses am Außentor. Dieser ist erstens gegen Regen kaum oder gar nicht geschützt, zweitens auch nicht vor Zugriffen möglicherweise angetrunkener Passanten, die schon mal die gesamte Post des Hauses in den Matsch auf der Straße verstreuen ... Wem seine Post lieb und teuer ist, der lasse sie sich grundsätzlich an seine Dienstadresse senden!

One-Room- und Two-Room-Appartements (원룸,투룸): Der Name scheint alles zu sagen, tut es aber dann doch nicht ganz: One-Room-Appartements bestehen tatsächlich fast immer aus einem einzigen Raum mit kleiner Küchenzeile, Two-Room-Appartements jedoch meist aus drei Räumen, zwei Zimmern und einem (nicht als Raum gezählten) Mini-geoshil mit Küchenzeile und Platz für den obligatorischen Monsterkühlschrank und mit Glück auch für eine kleine Ess-Sitzecke. Die beiden Zimmer sind oft unterschiedlicher Größe (einer ist als Schlafzimmer gedacht, der andere als Wohnraum). Die Qualität dieser Appartements reicht von kaum bewohnbar bis sehr akzeptabel, ein guter Indikator ist in der Regel wieder das Alter des Hauses. Insgesamt sollte man aber keine zu hohen Ansprüche haben, die Wohnungen sind in der Regel konzipiert für Studenten, junge (noch) Alleinstehende oder auch jungverheiratete Pärchen, die auf eine präsentablere Bleibe sparen, sie sind also in aller Regel nicht gedacht für Personen, die echten Wohnkomfort genießen wollen. Im Prinzip muss man mit denselben Problemen rechnen wie bei den dasedae-jutaek.

Zimmer mit Teilverpflegung (하숙, hasuk):

Besonders in der Umgebung von Universitäten finden sich oft haufenweise Häuser, in denen Zimmer dieser Art eigentlich für Studenten angeboten werden. Die Zimmer sind meist klein und basismöbliert (Bett, evtl. Schrank, Tisch und Stuhl, aber nicht sicher). Oft sind die Häuser speziell für diese Nutzung gebaut, so dass sich darin bis auf die Wirtswohnung nur solche Gastzimmer finden, oft in recht großer Anzahl. In der Regel ist im Mietpreis ein (koreanisches) Frühstück, meist auch eine weitere Mahlzeit inbegriffen, es gibt Gemeinschaftsräume zum Essen und Fernsehen, in manchen Häusern auch PCs mit Internetanschluss. Obwohl die Monatsmieten aufgrund des "Service" (der auch das Wäschewaschen einschließen kann) nicht eben billig sind, lässt die Wohnqualität jedoch mindestens aus der Sicht der meisten Nichtstudenten sicher zu wünschen übrig: Abgesehen von der Enge des eigenen Raumes ist auch und gerade in Korea die studentische Mitbewohnerschaft nicht gerade von der ruhigsten Sorte. Sprichwörtlich ist auch das Regime namentlich der Hauswirtinnen (아줌마, ajumma), die oft gehörig Haare auf den Zähnen haben und für ihren geringen Respekt vor der Privatsphäre ihrer Mieter ebenso wie für ihre nicht immer überwältigenden Kochkünste berüchtigt sind (Ausnahmen bestätigen die Regel!).

Zimmer ohne Verpflegung (자취방, jachuibang):

Diese Zimmer sind die einfachste und billigste Art des Wohnens, sofern man nicht bereit ist, sich eine Wohnung mit jemandem zu teilen. Ebenso wie ein One-Room verfügen sie über einen Raum, der meist mit einer einfachen Kochgelegenheit versehen ist sowie einen kleinen kombinierten Wasch- und Toilettenraum. Gegenüber dem One-Room ist jedoch der Qualitätsstandard in aller Regel niedriger.

Mietarten

Das Wohnen zur Miete ist - anders als in Deutschland - in Korea relativ unbeliebt, Wohnen zur Miete wird allenfalls als provisorische Übergangslösung angesehen, an die man dann auch entsprechend geringe Ansprüche stellt.

Anders als in Deutschland war in Korea über lange Zeit hinweg die Entrichtung einer monatlichen Miete relativ unüblich und eigentlich eine Mietform, die nur für die ärmeren Teile der Bevölkerung in Frage kam, zumal die in dieser Form angebotenen Wohnungen relativ klein waren und/oder allenfalls einfachsten Ansprüchen genügten. Die weitaus häufigere Mietform sah so aus, dass der Mieter dem Vermieter beim Einzug eine recht hohe Summe Geld (전세, jeonse) übergab, die dieser nach eigenem Gutdünken möglichst gewinnbringend investierte. Beim Auszug erhielt der Mieter diese Summe in derselben Höhe, also unverzinst zurück. In dieser Hinsicht entspricht diese "Vorausmietzahlung" in etwa dem, was wir in Deutschland als Kaution kennen, nur beträgt sie ein Vielfaches davon, nämlich - sehr grob überschlagen - dem ca. 100-fachen einer monatlichen Miete. Für die Mieter hatte das System immerhin den Vorteil, dass dadurch keine monatlichen Zahlungen anfielen, allerdings musste man auch überhaupt erst einmal in der Lage sein, eine solche Summe aufzubringen.

Seit der Finanzkrise von 1997/98 sind allerdings die Zinssätze deutlich und beständig gefallen, so dass sie nun nur noch wenig über dem Niveau der meisten europäischen Staaten liegen. Damit haben sich auch die Rahmenbedingungen für sichere kurzzeitige Geldanlagen drastisch verschlechtert, so dass viele Hausbesitzer aus dem jeonse nur noch wenig Profit herauszuwirtschaften in der Lage sind und somit immer häufiger dazu übergehen, Wohnungen nicht mehr nach dem jeonse-System anzubieten, sondern für eine klassische Monatsmiete (월세, weolse) oder aber - meistens - nach einem Mischsystem, nach dem ein Teil des Mietzinses als einmalige Vorauszahlung (보증금, bojeung-geum) geleistet wird, der Rest in Form einer Monatsmiete. Die Aufteilung ist dabei unterschiedlich, manche Vermieter lassen auch mit sich darüber verhandeln. Grundsätzlich kann man grob kalkulieren, dass der Vorauszahlungsbetrag ca. einem 100-fachen dessen entspricht, was eine Wohnung allein an Monatsmiete kosten würde. Gegenwärtig findet man Wohnungen in allen Mietformen: Vorausmiete (jeonse), reine Monatsmiete (weolse) und Mischmiete (jeon-weolse), wobei die Mischmiete jedoch überwiegt. übrigens wird in aller Regel auch bei der reinen Monatsmiete eine kleine Kaution (ebenfalls 보증금, bojeung-geum) verlangt, die zwischen dem Zwei- bis Dreifachen der Monatsmiete beträgt. Mit der Vorausmiete bzw. dem Vorauszahlungsanteil der Mischmiete verknüpfen sich übrigens einige wichtige technische und juristische Probleme (s. 4.).

3. Wohnungssuche und Vertragsabschluss

Man kommt in Korea, wie in Deutschland auch, auf verschiedenen Wegen an eine neue Wohnung: Wohnungen werden angeboten auf von den Anbietern selbst hand- oder computergeschriebenen Aushängen auf der Straße, über Anzeigen in kleinen, kostenlosen Anzeigenblättern mit dem Titel "Flohmarkt" (벼룩시장, byeoruk-shijang), die es für alle Wohnviertel gibt und die man sich auf der Straße aus flachen, meist an Laternenpfählen befestigten Plastikhaltern nehmen kann. Weiter gibt es eine Reihe Webseiten, auf denen Mietwohnungen angeboten werden. Doch der Königsweg zur neuen Wohnung ist allemal der Gang zum Makler (부동산, budongsan). Dieser Weg wird anders als in Deutschland in Korea von allen Beteiligten vorgezogen, einmal weil die Maklergebühren erheblich günstiger sind als in Deutschland und andererseits, weil er gegenüber allen anderen Wegen wenigstens ein gewisses Maß an Rechtssicherheit bietet: Der Makler sorgt immerhin dafür, dass Verträge und Quittungen in der rechtlich vorgeschriebenen Form ausgestellt werden. Nicht zuletzt deswegen ist gerade auch für Ausländer der Gang zum Makler unbedingt zu empfehlen.

Abb. 9 : Anschläge an einer Hausmauer, auf denen Wohnungen für Studenten angeboten werden
Abb. 10: kostenlose Anzeigenblätter, in denen ebenfalls Wohnungen annonciert werden
Abb. 11: ein typisches Maklerbüro, hier allerdings ein auf gewerbliche Vermietungen spezialisierter Makler

Wer eine Wohnung sucht, sollte sich zunächst darüber im Klaren sein, welche Mietform sie bzw. er bevorzugt, wie viel an Voraus- bzw. Monatsmiete er etwa zahlen kann und welche Art von Wohnung er sucht (s. o.). Die Angabe der Zimmerzahl schließt in der Regel das geoshil nicht ein, Angaben der Wohnfläche (in Korea in Pyeong (평, 1 Pyeong entspricht ca. 3,3 m²) sind nur sehr bedingt aussagekräftig, da Nutzräume, zum Teil auch außerhalb der Wohnung gelegene, eingerechnet werden, erfahrungsgemäß wird auch außer bei neuen Appartementwohnungen meist gar keine genaue Angabe gemacht. Weiterhin sollte man wissen, in welchem Gebiet etwa man wohnen möchte, selbstverständlich gibt es billigere und teurere Gebiete, innerhalb der Wohngebiete selbst ist auch die Lage zu U-Bahnstationen und anderen wichtigen öffentlichen Einrichtungen preisentscheidend. Tiefparterrewohnungen sind dunkler und kühler, daher billiger als Hochparterre und Obergeschosswohnungen, Dachgeschosswohnungen sind im Sommer deutlich heißer, dafür aber in der Regel heller als tieferliegende Wohnungen. Zur Orientierung über Preise kann man die Aushänge an der Straße und die Anzeigen in den Anzeigenblättern oder im Internet heranziehen, außerdem hängen viele Maklerbüros einzelne Angebote in ihren Fenstern aus. Im Wohngebiet der eigenen Wahl besucht man dann ein beliebiges der häufig sehr kleinen, aber unzähligen Maklerbüros und bringt seine Wünsche vor. Der Makler wird dann passende Angebote heraussuchen und in aller Regel sofort eine Besichtigung ermöglichen. Bei der Besichtigung sollte man sich nicht zu lange aufhalten, es sei denn die entsprechende Wohnung kommt wirklich ernsthaft in Frage. Ist nichts Passendes dabei, kann man ohne Umstände anschließend ein weiteres Maklerbüro aufsuchen. Man sollte sich also schon ein paar Stunden Zeit nehmen, vor allem, wenn man nicht in der Nähe wohnt. Ist trotz allem nichts Passendes zu finden, empfiehlt es sich, sich entweder die Telefonnummer des Maklers geben zu lassen, so dass man bei Bedarf nach ein- bis zwei Wochen noch einmal telefonisch anfragen kann, u. U. ist ein neues Angebot eingegangen. Auf Versprechen seitens der Makler, sich von sich aus zu melden, sollte man sich eher nicht verlassen. Bei alledem ist zu bedenken, dass man in Korea mit allzu großer Genauigkeit, Zögerlichkeit, aber auch zu detaillierten Ansprüchen in der Regel auf Unverständnis stößt. Je mehr erfolglose Besichtigungen man mit einem und demselben Makler absolviert hat, um so geringer die Bereitschaft desselben noch weitere Besichtigungen zu vermitteln. Im Zweifelsfall dann lieber einen anderen Makler aufsuchen!

Stößt man auf der Besichtigungstour jedoch auf eine Wohnung, die einem wirklich zusagt, gilt es, schnell zu handeln: Es empfiehlt sich daher, zu jedem Maklerbesuch das nötige Kleingeld für eine Anzahlung (선금, seongeum; in der Regel ein Zehntel der Vorausmiete) mitzubringen, damit sofort ein Vorvertrag abgeschlossen werden kann. Dadurch lässt sich verhindern, dass andere Interessenten einem die Wohnung im letzten Moment vor der Nase wegschnappen. Beim Abschluss des Vorvertrages vertritt der Makler den Vermieter, wenn dieser nicht abkömmlich ist. Er stellt eine Quittung für die Anzahlung aus, die einem einerseits den Anspruch auf die Wohnung zusichert, andererseits aber auch verpflichtet, zum dort vereinbarten Zeitpunkt einzuziehen. Im Notfall kann zwar auch nachträglich noch über evtl. Änderungen verhandelt werden, doch nur wenn der Vermieter entsprechend wohlwollend ist. Im Vorvertrag können außerdem zusätzliche kleinere Wünsche des Mieters festgelegt werden, beispielsweise dass die Wohnung neu tapeziert übergeben wird, dass evtl. kleinere Reparaturen noch bis zum Einzug vorgenommen werden, neue Schlösser eingebaut werden usw. Am Tag des Einzuges ist dann unbedingt der Rest der Vorauszahlung zu übergeben, heutzutage in der Regel per Banküberweisung, die jederzeit von einem Geldautomaten aus getätigt werden kann. Dabei wird dann auch der endgültige Mietvertrag in der Regel in Anwesenheit aller Beteiligten und im Beisein des Maklers unterzeichnet. Gleichzeitig werden die Schlüssel übergeben. Mietverträge für Wohnungen werden im Normalfall für zwei Jahre abgeschlossen, seltener auch für ein Jahr. Schließlich erhält der Makler vom Mieter eine Maklergebühr (juristisch korrekt: 중개수수료, jung-gae-susu-ryo, alltagssprachlich: 소개비, sogaebi).

Bei Nichteinhaltung des Vertrages seitens des Mieters (also zum Beispiel wenn dieser wider Erwarten die Vorausmiete nicht bis zum Tag des Einzugs aufbringen kann) wird der Vertrag in aller Regel annulliert, der Mieter verliert dabei seine Anzahlung. Sollte so ein Fall einmal eintreten, ist es auf jeden Fall ratsam, unter tausendfachen Entschuldigungen den Versuch zu machen, eine Lösung auszuhandeln, beispielsweise den fehlenden Anteil zu einem bestimmten Zeitpunkt später nach zu entrichten o. ä. Selbstverständlich gilt das nur für den äußersten Notfall, denn man handelt sich dadurch u. U. nicht nur den Unwillen des Vermieters ein, sondern beschädigt gleichzeitig den Ruf des Maklers, der immerhin - zumindest moralisch - beiden Seiten gegenüber für die Einhaltung der Verträge bürgt.

4. Vertragsverlängerung, Kündigung und Auszug

Ein befristeter Mietvertrag wird grundsätzlich automatisch um die vorherige Vertragszeit verlängert, wenn keine Seite eine Kündigung ausspricht. Die Kündigung muss dabei bis zu einem Zeitpunkt 3 Monaten vor Vertragsablauf erfolgen. Sinnvoll ist es in jedem Fall, wenn der Mieter rechtzeitig vor Vertragsablauf mit dem Vermieter darüber spricht, ob er den Vertrag zu verlängern beabsichtigt. Der Vermieter seinerseits kann für eine weitere Vermietung eine Erhöhung der Voraus- und/oder Monatsmiete fordern, muss dies aber ebenfalls fristgemäß ankündigen.

Im Falle einer Kündigung - die beiderseits in aller Regel nur mündlich ausgesprochen wird - ist der Vermieter, vorausgesetzt die Kündigungsfrist wird seitens des Mieters eingehalten, verpflichtet, die Vorausmiete (jeonse bzw. bojeung-geum) am Tage des Auszugs zurückzuzahlen, in der Regel in bar, nach Vereinbarung auch per überweisung. Es geschieht aber durchaus, dass die Vermieter nicht in der Lage sind, diese hohe Summe Geld rechtzeitig aufzubringen. In diesem Fall gilt, dass der Umzug - so unangenehm und enttäuschend das auch sein mag, unbedingt abgeblasen werden sollte: Ist man einmal aus der Wohnung ausgezogen, sind die Chancen, das Geld anschließend noch zurückzubekommen gering. Etliche Koreaner haben hier die bösesten Erfahrungen gemacht. Für Ausländer dürften die Chancen da keinesfalls besser stehen. Eine Klage einzureichen liegt zwar nahe, doch muss man schon über einen ziemlich guten und teuren Anwalt verfügen, um einen entsprechenden Prozess erfolgreich auszufechten. Ob sich der Vermieter dann von dem Urteil beeindrucken lässt, ist eine zweite Frage, und ob das etwas an seiner Zahlungsfähigkeit ändert, eine dritte. Empfehlenswerter ist es da schon, sich rechtzeitig mit dem Vermieter ins Benehmen zu setzen und zu klären, ob er in der Lage sein wird, das Geld zurückzuzahlen. Damit hat man zwar auch keine endgültige Sicherheit, man wird aber vielleicht schon erkennen können, ob er in Schwierigkeiten steckt: Immerhin gäbe es für ihn wenig Grund, die Rückzahlung gegen besseres Wissen zuzusichern, vorausgesetzt er fühlt sich nicht unter Druck gesetzt.

Um das durchaus ernstzunehmende Risiko zu mindern, die Mietvorauszahlung nicht zurückzuerhalten, ist neben der Einschaltung eines Maklers eine weitere Möglichkeit der Absicherung sehr anzuraten: Den Mietvertrag nach dem Einzug bei der zuständigen Meldebehörde - für Koreaner das Stadtteil-Amt (동사무소, dong-samuso), für Ausländer das Bezirksamt (구청, gu-cheong) - gegen eine geringe Gebühr registrieren zu lassen. Die Bezeichnung für eine solche Registrierung heißt 확정일자 hwakjeong-ilja. Sollte der Vermieter nämlich zahlungsunfähig sein, wird im Rahmen eines evtl. Konkursverfahrens dann der Rückzahlung des jeonse Vorrang vor der Tilgung anderer Schulden gegeben. Das Bezirksamt wird man übrigens ohnehin aufsuchen müssen, um die Ummeldung des Wohnortes vorzunehmen.

Aufgrund der beschriebenen Probleme empfiehlt es sich auf keinen Fall, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben, bevor die Frage der Kündigung und der Rückzahlung der Vorausmiete (jeonse) mit dem bisherigen Vermieter besprochen ist (auch wenn man natürlich lieber eine neue Wohnung bereits an der Hand hätte, bevor man die alte kündigt).

Problematisch ist unter diesen Bedingungen auch immer die Festlegung des Umzugstermins: Der Vermieter wird häufig die Vorauszahlung des Nachmieters zur Rückzahlung der Vorausmiete des ausziehenden Mieters einsetzen. Das funktioniert aber nur, wenn überhaupt ein Nachmieter da ist und wenn Auszug des bisherigen Mieters und Einzug des Nachmieters am selben Tag erfolgen, was sich nicht ohne Weiteres arrangieren lässt. Hier kursieren die wildesten Geschichten über banges, manchmal auch vergebliches Warten auf gepackten Utensilien. Verschwiegen werden soll allerdings auch nicht, dass man auch sehr positive Erfahrungen mit Vermietern machen kann, die trotz vorzeitigen Auszugs vor Ablauf der Kündigungsfrist und trotz offensichtlich erheblicher finanzieller Schwierigkeiten doch noch einen Weg finden, die Rückzahlung rechtzeitig zu leisten.

Will man früher als 3 Monate nach der Kündigung ausziehen, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Rückzahlung schon am Tage des Auszugs zu leisten. Darüber hinaus ist der Mieter verpflichtet, eine evtl. Monatsmiete bis zum Ablauf der 3-monatigen Kündigungsfrist weiterzuzahlen, solange kein Nachmieter gefunden wird. Möchte man früher ausziehen, kann man versuchen, selbst einen Nachmieter zu finden (über Aushänge, Annoncen im Internet oder auch über ein Maklerbüro). Wird ein Nachmieter gefunden, der auch zum entsprechenden Termin einzieht, verläuft der Wechsel dann in der Regel problemlos. Sollten für das Finden eines Nachmieters Kosten anfallen, sind diese in der Regel von den Mietern zu tragen, wenn diese vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen wollen. Wegen möglicher Probleme bezüglich der Rückerstattung des jeonse muss aber ausdrücklich vor einem vorfristigen Auszug gewarnt.

Am Tage des Auszugs sollte man mit dem Vermieter gemeinsam Strom- und Gaszähler ablesen, die Daten müssen dann an die Elektrizitätsgesellschaft bzw. die Gasversorgungsgesellschaft weitergeleitet werden, die eine Abschlussabrechung ausstellt. Analoges gilt für den Einzug. Normalerweise übernimmt der Vermieter die Benachrichtigung. Nicht vergessen sollte man auch die Ummeldung des Telefonanschlusses. Für die Kündigung evtl. erteilter Konto-Einzugsberechtigungen muss der Mieter selbst sorgen.

5. Reparaturen und Installationen

Rechtlich sind die Vermieter zur Behebung von Mängeln und Schäden in der vermieteten Wohnung verpflichtet. Verstopfte Abwasserleitungen, Kälteschäden an Wasserboilern, abgenutzte Installationen u. ä. verursachen Reparaturkosten, die allerdings meist weit geringer ausfallen als wir das aus Deutschland gewohnt sind. Dennoch: der komplette Ersatz eines aufgrund plötzlichen Kälteeinbruchs eingeforenen Boilers ist nicht unbedingt aus der Portokasse zu bezahlen. Grundsätzlich gilt rechtlich: der Vermieter ist nur für selbstverschuldete Schäden haftbar. Praktisch sieht es anders aus: über Verschulden können die Meinungen durchaus auseinandergehen, und für einen Vermieter ist es auch nicht unbedingt ein Pappenstiel, gleichzeitig vier Boiler in einem Haus zu ersetzen, weil dieselben in einer Nacht, in der die Temperaturen plötzlich um 10 Grad abgerutscht sind, alle gleichzeitig eingefroren sind. Die koreanische Lösung: Statt sich sinnlos um die Frage von Schuld und Nichtschuld zu streiten (immerhin könnte der Vermieter darauf insistieren, dass man eigentlich während des ganzen Winters mit solchen Temperatureinbrüchen rechnen muss und daher den Thermostat zumindest nachts nicht herunterstellen dürfte ...) teilt man sich die Kosten, auch wenn der Mieter von dem neuen Boiler nicht mehr sehr lange etwas haben wird. Und bei kleineren Reparaturen sollte der Mieter ab und zu auch mal in die eigene Tasche greifen.

Zusätzliche Installationen (Klimaanlage, Internet-Anschluss u. ä.) kann der Mieter in aller Regel selbständig und meist auch ohne Rücksprache mit den Vermietern veranlassen, muss sie aber natürlich auch selbst bezahlen. Müssen Wände oder Tür und Fensterrahmen durchbohrt werden, empfiehlt es sich aber doch, das Einverständnis des Vermieters einzuholen, was normalerweise kein Problem ist. Immerhin gibt es aber auch Vermieter, die selbst das Einschlagen von Wandnägeln mit äußerster Missbilligung quittieren. Meine Erfahrung ist: Voranfragen werden selten abgelehnt, eigenmächtige Eingriffe können Unmut erzeugen. Hier, wie oft in Korea, gilt: die relevante Realität bilden weniger die objektiven Sachverhalte und in diesem Fall Eingriffe, sondern die Art und Weisen, in denen diese kommuniziert werden: der Vermieter möchte in seiner Autorität als Eigentümer gewürdigt werden. Diese Würdigung gilt ihm u. U. mehr als die effektive Verfügung über sein Eigentum.

6. Tipp für den Umzug

Wer will und das nötige Kleingeld hat, lässt seinen Umzug durch eine Firma abwickeln, die ihre Dienste speziell für ausländische Einwohner in Korea anbietet. Wem das ein bisschen zu kostspielig ist, der sei auf die koreanischen Service-Angebote hingewiesen: Da gibt es einmal den Billig-Spediteur, der mit abenteuerlichen Verlademethoden auf einem offenen Kleinlaster die gesamte Wohnungseinrichtung stapelt. Der ist billig, schnell und bringt die Sachen dennoch meist nahezu unbeschädigt ins neue Heim. Allerdings muss man selbst ein- und auspacken. Als Alternative bietet sich der pojang-Spediteur an. Der macht alles: Man steht - ohne jegliche Vorbereitung - am Tage des Umzuges auf, lässt den Spediteur mit seinen Leuten ein, und die packen dann alles, bis auf den letzten Brotkrümel ein, transportieren es in die neueste Wohnung und packen es dort wieder säuberlich aus, alles in einer atemberaubenden Geschwindigkeit, und am Ende steht jedes Buch wieder im selben Regal an derselben Stelle wie vorher, nur in der neuen Wohnung. Das ist natürlich ein bisschen teurer als die Billig-Spedition, erspart einem aber tagelange Umzugsvor- und nacharbeiten und ist immer noch erheblich billiger als die letzte Rüpelspedition in Deutschland. Der Umzug eines mittleren 2-Personen-Haushaltes kostet in diesem Fall zwischen 400.000 und 500.000 Won (2005). Man sollte aber zusätzlich zum vereinbarten Preis noch für Getränke, evtl. Zigaretten und für ein gutes Mittagessen (beispielsweise beim Chinesen bestellt) sorgen. Immerhin hat man sonst bei der ganzen Sache nichts zu tun als alles im Auge zu behalten und ab und zu mal ein paar Anweisungen zu geben. Viele Makler vermitteln gern auch eine solche Spedition.

DaF-Szene Korea Nr. 21